이재명 시대 부동산 시장 1극화 전망: 서울 상급지 투자 전략 및 다주택자 대응 방안

2025년 6월, 이재명 대통령의 당선과 함께 한국의 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 전문가들은 이 시기를 서울 상급지로의 집중화, 즉 '1극화' 현상이 더욱 심화되는 시기로 보고 있습니다. 이는 단순한 정권 교체 이상의 구조적 변화로, 투자자와 다주택자에게 중요한 전략적 시사점을 제공합니다.

서울 상급지로의 집중화: 시장의 새로운 중심

📊 1극화 현상: 서울 상급지의 부상

부동산 시장의 '1극화'는 이미 진행 중인 추세로, 서울 내에서도 강남 3구, 마용성 등 상급지 및 특정 재건축 기대 지역으로의 쏠림 현상이 더욱 두드러질 것입니다. 이는 과거와 달리 전반적인 통화량 증가에 따른 집값 상승 시대가 끝났음을 의미합니다. 다음 표는 서울과 지방 간의 부동산 시장 집중화를 비교한 것입니다.

구분	집중화 경향	주요 지역
서울	높은 집중화	강남 3구, 마용성
지방	낮은 집중화	일부 광역시 외 미미

이러한 집중화의 동력은 상급지의 희소성과 재건축 진행에 따른 기대감에서 비롯되며, 이는 정권 교체와 무관하게 시장 자체의 힘에 의해 주도됩니다.

💡 재건축 및 가격 상승 동력

상급지의 가격 상승은 지방 집값 상승으로 인한 상대적 저평가 인식, 토지거래 허가구역 해제/재지정 과정에서 나타난 시장의 빠른 반응, 그리고 재건축 연한 도래 및 사업 진행 속도 증가 등이 복합적으로 작용한 결과입니다. 재건축 아파트의 경우 미래 가치에 기반한 가격 형성이 이루어지고 있으며, 이는 매수 대기 수요의 강세와 실거주 의무화로 인한 갭투자 감소, 매도 물량 희소성이 맞물린 결과입니다.

다주택자의 포지션: 규제와 전략적 대응

✅ 다주택자 규제 및 보유세 부담

이재명 정부의 부동산 정책 기조는 다주택자에 대한 규제가 지속될 것으로 예상되며, 보유세 부담 증가 가능성도 높습니다. 이는 다주택자에게 큰 부담으로 작용할 수 있으며, 특히 보유세(재산세)율 조정이 이루어질 경우 그 영향은 더욱 클 것입니다. 

🤔 똘똘한 한 채 전략의 중요성

다주택자들은 규제 강화 속에서 '똘똘한 한 채'로 전략을 전환하는 것이 중요합니다. 이는 상급지 주택을 보유하면서도 세금 부담을 최소화하려는 움직임이 가속화될 것입니다. 그러나 상급지 주택 매물 확보의 어려움이 예상되므로, 기존 자산의 전략적 정리가 필요합니다.

임대차 시장의 혼란과 투자 전략

📈 전월세 시장의 불안정성

임대차 시장은 다주택자 규제로 인해 공급 부족 현상이 심화되면서 전월세 가격의 급등 가능성이 매우 높습니다. 이는 임대 물량 부족으로 인한 결과로, 특히 임대 사업자 등록 물량의 만기가 도래하는 2026년 이후 혼란이 더욱 클 것으로 예상됩니다.

🌍 해외 자산 이전에 대한 회의적 시각

일부 전문가들은 극단적으로 원화 자산을 처분하고 해외 자산으로 이동하는 방안을 제시하지만, 실제로는 해외 부동산 투자가 비용과 어려움이 많다는 점에서 회의적입니다. 자산 규모가 작은 경우, 국내 주거지를 중심으로 한 투자가 더 적절할 수 있습니다.

결론: 부동산 시장의 미래와 전략적 대응

이재명 시대의 부동산 시장은 서울 상급지로의 1극화가 심화되며, 이는 시장 자체의 동력에 의해 주도될 것입니다. 투자자들은 이러한 시장 변화 속에서 자산 증식뿐만 아니라 보유 능력, 즉 세금 부담 능력을 철저히 고려해야 합니다. 특히, 임대차 시장의 불안정성이 예상되므로, 무주택자들은 전월세 가격 급등에 대비한 전략적 접근이 필요합니다.

결론적으로, 이재명 정부 하에서도 부동산 시장은 여전히 복잡한 도전과 기회를 동시에 제공하며, 투자자들은 이에 대한 면밀한 분석과 대응 전략을 강화해야 할 것입니다.